Miet- und Wohneigentumsrecht: Juristische Unterstützung bei Anwalt Mensing in Ochtrup

Das Mietrecht regelt die Rechtsbeziehungen zwischen dem Vermieter auf der einen Seite und dem Mieter auf der anderen Seite. Ausgangspunkt für die rechtliche Bewertung ist der Mietvertrag, der zwischen den Parteien abgeschlossen worden ist. In keinem Rechtsgebiet werden statistisch gesehen jährlich mehr Gerichtsentscheidungen erlassen, als im Mietrecht. Die bereits ergangenen Urteile und Beschlüsse stellen einen wichtige Hilfe bei der Bewertung eines mietrechtlichen Sachverhaltes dar.

Das Wohnungseigentumsrecht umfasst alle Regelungen über das Eigentum am formal geteilten Grundstück. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) enthält abschließende Regelungen zur Begründung von Wohneigentum, zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, zur Verwaltung und zum Wohnungserbbaurecht sowie  zum Dauerwohnrecht. Hinzu kommen Verfahrensvorschriften, die neben der gerichtlichen Zuständigkeit auch Klage- und Kostenerstattungsmöglichkeiten regeln.

Rechte des Mieters beim Mietmangel

Ist die Mietsache mit einem Mangel behaftet, stehen dem Mieter verschiedene Ansprüche gegen den Vermieter zu. Beispielsweise kann der Mieter einen Instandsetzungsanspruch/ Beseitigungsanspruch oder einen Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch haben. Dem Mieter kann ebenfalls ein Minderungsrecht oder ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete zustehen. Für die Durchsetzung dieser Ansprüche muss ein Mangel der Mietsache vorliegen. Ob ein Mangel der Mietsache vorliegt, ist grundsätzlich zunächst anhand des gesetzlichen Mangelbegriffs festzustellen.

Voraussetzungen einer Mieterhöhung

Eine Mieterhöhung kann vielfältige Gründe haben. In einigen Fällen erhöht sich die Miete mit den laufenden Lebenshaltungskosten nach Vereinbarung im Mietvertrag. Grundsätzlich hat der Vermieter sein Erhöhungsverlangen dem Mieter schriftlich anzukündigen und zu begründen. Eine Mieterhöhung ist auch gerechtfertigt, wenn der Vermieter beispielsweise umfassende Renovierungsmaßnahmen vornimmt und somit die Qualität des Mietobjektes erheblich steigert. Die Höhe der Mietanhebung ist von verschiedenen Faktoren abhängig und nicht unbegrenzt möglich. Zudem sind gesetzliche Fristen zu beachten.

Räumungsklagen können für Mieter und Vermieter mit einem langwierigen Gerichtsprozess verbunden sein.  Während des gerichtlichen Prozesses ist der Vermieter allerdings zur Erbringung seiner mietvertraglichen Leistung, also der Überlassung der Wohnung, verpflichtet. Oftmals jedoch ohne vom Mieter eine Gegenleistung zu erhalten. Aufgrund der existenziellen Bedeutung der Wohnungsnutzung für den Mieter ist es grundsätzlich vom Gesetzgeber auch nicht gewollt, dass der Vermieter bereits vor der endgültigen Entscheidung in der Hauptsache seinen Anspruch auf Räumung der Wohnung durchsetzen kann.

Aus Sicht des Vermieters ist dies besonders problematisch, wenn der Prozess zwar zu seinen Gunsten entschieden wird, die sich während des Prozesses angehäuften Mietforderungen das Vermögen des Mieters jedoch deutlich übersteigen. Der erfolgreiche Prozess ist dann letztlich ohne Wert für den Vermieter, denn die tatsächliche Realisierung aller Forderungen ist nicht mehr möglich.

Der Gesetzgeber hat das vom Vermieter zu tragende Risiko, gravierende Mieteinbußen aufgrund langwieriger Räumungsprozesse zu erleiden, erkannt und versucht, dies im Rahmen des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 01.05.2013 zu entschärfen. Zu diesem Zweck wurde die Möglichkeit der Wohnungsräumung aufgrund der einstweiligen Verfügung nach § 940 a ZPO eingeführt. Die einstweilige Räumungsverfügung stellt eine Ausnahme vom Grundsatz dar, dass die Räumungsvollstreckung nur aufgrund eines gerichtlichen Urteils im Hauptsacheverfahren erfolgen darf. Auf Grundlage einer einstweiligen Räumungsverfügung kann der Vermieter also die Räumungsvollstreckung bereits vor Abschluss des Hauptverfahrens betreiben und durch Neuvermietung der Wohnung weitere Verluste vermeiden.